3棟目の購入物件はおしゃれな戸建て物件でした

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3棟目になる戸建てを購入しました。

 

  • 購入までの経緯
  • 購入に至ったポイント
  • 購入後のリフォーム
  • 客付けについて
  • 3棟目の戸建てまとめ

 

購入までの経緯

7月にアットホームに2棟セットで売り出されていた。

価格は500万円。

通常は1戸でも500万円を下回って売り出されることがない地域なので

(とはいえ土地の価値があるかどうかは別)

絶対価格が安いし、なおかつ2棟ということなのですぐに問い合わせをする。

すぐにといってもたぶん2日後ぐらいに電話したと思います。

元付けが、地元不動産屋だったので

動きが遅かったのかも。

 

場所は東北のローカル都市。
人口10万人程度で駅から徒歩10分の街中。
地方都市なので駅からの距離は全く関係ないのですが。

 

売主さんは売り急いでいたので
1割ほど値引きをしても売りたいようでした。

 

結果として2戸建て物件を
440万円で購入。

 

やっぱりタイミングですね。

もっと安く買いたたくこともできたかもしれませんが

怒らせて、逃すよりも、ある程度のところで妥協しました。

正直に言うと逃したくないとビビって弱気の指値になりまいた。

 

 

購入に至ったポイント

何といっても価格。想定される表面利回り20%

1棟は入居者がいたこと

戸建てなので客付けしやすいこと

リフォームもそれほどかからないきれいな物件だと思ったこと

(通常は必ず大工さんと一緒に行き、リフォーム見積もりも並行してを出してもらうが今回はやらなかった)

売買仲介業者が、賃貸客付けもしていて、客付けするアドバイスをもらえたり、ウィークポイントを直せば絶対大丈夫だという意見も得られたから。

 

 

購入後のリフォーム

外壁が経年劣化していたので一部補修

畳表替え 2部屋

台所のガスコンロ周りの壁補修

トイレの便器入れ替え

エアコン交換 1台

外構補修

ガスボイラ交換(プロパンガス屋対応)

 

総額、約100万円

(50万ぐらいかと思ったら意外とかかりました・・・)

 

 

客付けについて

1戸は入居済みなので
もう一戸をリフォームして募集開始。

開始後、約2週間で仮申し込みあり。

内見も数組あったようで
賃貸需要もなかなかあるようでした。

早く入れたかったのと、相場観が分からず低く見積もって6万円未満で募集したが
10月という半端な時期でも内見需要が多かったので
時期が良ければ6万円オーバーでも決まっていたかも。

 

その入居者は神入居者で
自らバスタブを自費で入れ替えたいけどいいか?
という申し出あり。

こちらとしては万々歳であります。

末永く住んでいただければ幸いです。

 

 

 

3棟目の戸建てまとめ

それほど買うつもりもなくニュートラルなスタンスでいたのですが

タイミングが良くて買えてしまいました。

何といっても価格が安かった。

100万円以下でボロ戸建て、利回り50%!!

みたいな物件ではありませんでしたが

20%で回ってもらえれば御の字です。

 

ただ、道路付の問題や雪の問題もあり

売れるうちに満室オーナーチェンジのような形で売ってもいいかと思っています。

その時は満室オーナーチェンジ戸建て物件

高利回り12%!!

として売り出して15%ぐらいで成約させたいと思っています。

 

 

これで、戸建て3棟、アパート1棟となりましたが
戸建てはすべて汲み取り式です。

 

よく業者さんからは
「汲み取りでもお客さんつくんですね~」
と感心されますが、ちょっとした工夫をすれば
汲み取りでも全く問題ないのですよ。

 

これで、毎年1物件ずつ増えています。

 

来年もど真ん中のストライクが来たら
すぐに振れるように、今から準備をしておきたいと思います。

 

今回の物件は融資を使わず
(というか使えなかった。頑張れば使えたのですが現金としました)
現金で購入したので、手持ち現金が激減してしまいましたが
半年程度待てばある程度回復するでしょう。

 

かすり傷を再生して、ストライク物件を待ちたいと思います。

 

次は戸建てでしょうか、アパートでしょうか?

新しめのアパートを融資しっかり引っ張って買いたい感じですね。

 

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