お金を生み出す不労所得の卵 不動産物件の購入記 その3

この記事は3分で読めます

さて、お金を生み出す不労所得の卵である不動産物件を

めでたく購入出来たわけですが

今回は、その後のリフォームから客付けまでの記録です。

 

 

 

リフォームはDIYせずに業者に丸投げ

 

リフォームは丸投げしました。

だって何すればいいかわからないし

自分でやるの面倒くさいし

遠いし

そんなことしている暇な時間もないから。 

 

 

コンサルしている師匠は

まずは自分でやってみて、物事の仕組みを知ったり

どれだけ大変なのかや、どれぐらい費用と労力がかかるのかを

体験することが重要と言われたのですが

私には無理でしたので最初っからあきらめて

プロにお任せすることにしました。

 

 

 

早速購入後に、リフォームを行ったのですが、

これも自分で不動産屋を通じて業者を選定し、

工事を行ったのであれば、

もしかしたらうまくいかなかったもしれません。

 

 

 

私がコンサルしてもらっていた人の

知り合いの大工さんを紹介してもらい、

それなりに安い値段で

リフォーム工事を行ってもらいました。

 

ただ、その大工さんが本当に安いのかを確かめるために

売買を仲介してくれた不動産屋さんから

リフォーム業者を紹介してもらい

合い見積もりもとりました。

 

 

 

 

リフォーム内容は

  • クロスの張替え
  • 畳の表替え
  • 雨漏り修繕
  • 屋根塗装
  • テレビアンテナ設置
  • 玄関ドア塗装
  • 浴槽入れ替え
  • 水回りのクッションフロア張替
  • トイレの便器入れ替え

 

その他小修繕などを行いました。

 

値段は合い見積もりをとったリフォーム業者に比べれば

1割ほど安かったので、それほど変わりませんでしたが

 知り合いであれば、言いたいことも言えるので

今回は知り合いの大工さんに頼みました。

※とはいえ、知り合いだと言いたいことが言えないということもあったり

なあなあになる恐れもあるので一長一短ありますね。 

気兼ねなくバンバン言いたいことがあるのであれば

全然知らない業者さんにお願いするほうが

気が楽という人もいますから。

 

 

 

客付け不動産屋はいくつ依頼して価格設定はどのようにしたのか?

 

今回の戸建て取得で一番不安だったのか、

収益物件を買ったは良いけど本当にお客さんがつくか?

この部分でした。

 

 

 

実際に事前にヒアリングは

客付けをお願いするかもしれない

地場の不動産業者に何社かしていたのですが

どこの業者も、概ね5万円以上では貸すことができるでしょう

という回答は得られていました。

 

 

だからこそこの物件の購入に踏み切ったのですが、

実際にお客さんがつくまではどうにも安心できません。

 

 

物件取得からリフォームを行い、

客付けできる状態になったのが3月中旬。

引っ越しの繁忙期はすでに終盤戦で、

借りたい人のほとんどは、既に物件が決まっている

時期からの客付けスタートとなってしまいました。

 

 

 

実際に客付けをお願いした不動産屋さんは2つのみ。

一つ目は北関東のJR駅そばのエイブル。

 

 

エイブルでは

「家賃設定は5万8000円にしても

お客さんはつくと思いますよ」

と言う力強いアドバイスがあったのでいうとおりにしました。

 

 

 

もうひとつお願いしていた不動産業者は、

物件に程近い、昔からある田舎の不動産屋といった感じの店。

 

 

私が素人的に見てもこの店が

客付けをする能力はあまりないと思っていた(失礼)。

 

 

この店では

「5万8000円では無理ですね。

まず5万5千円なら大丈夫かな」

と言われたのですが、

他の店と足並みをそろえる必要があるため

まずは5万8千円でスタートして、

5.5万円まで値引きの裁量を与えました。

 

 

客付けまでどれぐらいの期間がかかったのか?

 

結局3月中旬に募集を開始して

決まったのは5月の上旬。

期間にして約2か月で入居者が決定しました。

 

 

 私の予想に反し、実際に客付けをしてくれたのは

この田舎の小さな不動産屋でした。

 

人も不動産屋も見かけに騙されてはいけないということを知る。

 

 

エイブルは内覧客は10組ぐらい来たが、

ことごとく決まらなかった。

断られた理由を聞いても

具体的に何が悪いということもなく

なんとなく決め手に欠けるというもののようでした。

 

 

1組だけ決まりそうになって

仮契約まで行った結婚前のカップルもいたのですが

数日後に、喧嘩別れしたので申し込みをキャンセルしたい

との申し出があるといったイベントもありながら

なかなか決まりませんでした。

(ある意味、入居してからすぐに退去になるよりはよかったのですが)

 

 

 

小さな不動産屋は、内覧1組目で決めてくれました。

リーチ一発ツモって感じですね。

しかも、募集開始直後は全く反応がなく

ゴールデンウィーク明けという、

非常に微妙な時期に入居を決めてくれたので

大変ありがたかった。

めでたく6月から入居が決まったのでした。

 

結局は小学校区をかえたくないけど

アパートは手狭なので一戸建てに住み替えたいという

ニーズを満たしたことが決め手となったようです。

 

4月に入って決まらなかったときは

このままずるずる夏ぐらいまで行くのかと思ったのですが

早々に決まっていただきほっとしました。

 

 

 

結局この物件のトータル支出とNET利回りはいくら?

 

ここまでかかった金額の合計は

物件取得に190万円

リフォームなどに140万円

仲介手数料、保険料、登記料など手数料が30万円ほど

合計で360万円ほどかかりました。

 

家賃は5万5000円に決まったので、

年間収入は66万円。

 

ランニングコストとしては

固定資産税が約2万円ほど

不動産屋への管理費が月5%なので約3000円

年間では3.6万円

火災保険料が年間3万円ほどなので

トータル9万円ほど引かれますが

それでも年間57万円の収入。

 

 

ネット利回りで言うと約14%ほどですね。

約7年間で回収できる金額です。

 

 

 

次回はこの築古戸建てのコボちゃんを

購入してリフォームして客付けまでを通して

学んだこと、感じたこと、

メリットデメリットなどをまとめて

結びとしたいと思います。 

 

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

関連記事

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。