お金を生み出す金の卵 不動産物件の購入記 アパート編

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一棟目で築古の中古一戸建てを購入した私でしたが、

やはりスピードが収入を得られるスピードが遅いということもあり、

戸建てを探すのと同時並行でアパートの購入も視野に入れて、

色々とアンテナを張っていました。

 

 

すると家の近所にわりと新しい

中古アパートの情報が掲載されました。

結局そのアパートはめでたく購入したのですが

そこに至るまでの経緯を書き残します。

 

 

 

 

 

近所に良い条件のアパートを見つけた!

毎日、暇を見つけてはスマホで

「売りアパート ○○」と地域名を指定して

ネットを検索してみていましたが

なかなか良い物件を見つけることができず。

 

 

田舎なので、出てくる物件数自体も少ないし

関東圏の土地勘のない物件は

数字はある程度良くても

競合はどうなのか?客付けは難しくないのか?

などわからないことだらけなので、

県内の近場物件ばかり検索していました。

 

 

で、よさげな物件を発見。

見つけたのは地元の新聞の広告欄。

 

 

 

新聞広告欄というのは、新聞記事があって

その下部にある誰も見ないよいうな

社名の羅列スペースにあるもの。

 

 

不動産屋が新聞屋に

付き合いで広告料を出しているスペースで

いかにも鮮度の悪そうな内容が掲載してあるところ。

 

 

 

そこに、悪くなさそうな物件が掲載されていたのです。

 

 

 

以前もそれを頼りに電話で問い合わせをした際には

「ああ、だいぶ前に売れちゃいましたね^^」

という対応をされたこともあり

(じゃあ、広告出すなよってやつですね。)

 

 

 

まあ、どうせ今回も空振りでしょうが

顔を売るチャンスでもあるという消極的な感じで

とりあえず電話してみました。

 

 

ちなみに物件のスペックは

  • 1K 6部屋
  • 築13年
  • 満室でのオーナーチェンジ
  • 価格2000万円ちょっと

 

というようなやつでした。

 

 

既に予約済みでした(やっぱりね)

案の定、予約済みで、「今週末に契約なんです~」とのこと。

 

じゃあ、だいぶ前に手がついているんだから

広告に済マークでも入れておけよ!!

と心の中で叫びながら

「同じような売り物件ってありませんか?」

と尋ねると、

「少し物件は劣りますが、なくはないですけど見てみます?」

との回答。

 

 

 

その物件のスペックは以下のとおり

  • 6部屋
  • 2DKと1Kのミックス
  • 築20年
  • 売値2000万円代半ば
  • 今まで屋根・外壁塗装はしたことなし

という物件でした

 

 

 

今まで外壁や屋根の塗装をしていないので

別途その修繕費がかかるということで

不動産屋さんも「かなり相場より割高ですね」

と認めていましたので、

指値で2000万円切るぐらいなら

検討すると伝えて物件を単独で見に行きました。

 

 

 

価格のことを不動産屋に伝えると、

「売主は今のところ強気なので

多分難しいと思います」

 

というような回答でした。

 

 

私は

「指値の金額でなければ購入できないので

この度は縁がなかったということで断ります」

と不動産屋に断りをいれてから現地調査をすることに。

 

 

半年ぐらいたっても売れ残って

安く買えればいいかなぁと思いながら

物件をとりあえず見に行きました。

 

 

 

見たところ、可もなく不可もなくという感じで

20年たっているようにも見えませんでしたから

元々の建て方の材料が良かったのでしょう。

 

 

現在のところ満室ですが

空室ができた際に、客付けできるかをリサーチ。

 

 

すると、

「需要はなくはないけど、旺盛でもなく、

値段を下げれば埋まると思う」

 

とのことでした。

 

 

 

ある程度リサーチしてみましたが

やはり売り出し価格ではリスクがありすぎるので

売主に再度売り値が下がらないかを

不動産屋に確認してもらいましたが

売り値から負ける姿勢もないので

とりあえずこの物件からは撤退となりました。

 

 

偶然回ってきた黄金の羽

築20年の物件との縁はなく

話は流れたのですが、

1ヶ月ぐらいした後に、

不動産屋から連絡がありました。

 

 

なんでも、最初に私が問い合わせをした

築13年の予約済み物件が、

買い主都合でキャンセルになり、

もしよかったら検討してみないか?

という話が回ってきました。

 

 

売主との値段の駆け引き

話をもらってからいろいろと

シミュレーションをしました。

 

 

需要調査はすでに終えていましたので

今度は外壁の痛み具合を

塗装業者に相見積もりを取って

今塗りなおすといくらかかるかも出してもらいました。

 

 

どの会社も、おおむね200万円程度の塗装代金でしたので

その分を値引きしてもらいたいと交渉を持ちかけました。

 

 

 

試算した結果1900万円で指値し、

売主に伝えてもらうようお願いしましたが

不動産屋さんからは値引いても50万円ほどだろう

というようなお話で、先方に掛け合ってもらえませんでした。

 

 

 

その話を受けて、たった50万円の値引きしか取れないので

買おうか買うまいかとても迷いました。

 

 

迷ったので、試しに地元の金融機関に

子の物件だったらどの程度、融資可能か相談しに行きました。

 

 

すると金融機関の印象はとてもよく、

満額のフルローンでお貸しできますの回答でした。

フルローンで借りるのであれば現状は満室ですし

リフォームの必要がないため初期費用も少なくて済む。

 

 

世の中は、マイナス金利。

金融機関も貸せるところに貸したいのでしょう。

なんとも、時勢的にいいタイミングで

物件購入となったなぁと思いながら

本体からの値引きは少ないものの

前向きに検討することにしました。

 

 

 

結局、50万円という若干の値引きをしてもらい

本体価格2150万円で無事購入することができました。

 

 

銀行からの借入額は諸経費も含め

2220万円ということになり

期間は25年で、借入金利は1.5%変動金利。

毎月の返済額と不動産屋への管理費を合計して約9万円。

家賃収入は25万円なので

毎月のキャッシュフローは16万円と言うことになりました。

 

 

 

 

毎月のキャッシュフローは次の物件の頭金にするために

手をつけることなく積み上げていきたいと思います。

 

 

もし購入する物件がなければ、繰り上げ返済をすれば

約8年後には全額返済できるという目途になっています。

 

 

 

今回は築年数がそれほど古くなくて

またフルローンも出て、

さらに満室オーナーチェンジということもあり、

利回り的にはネット利回りが約13%ほどなので、

それ程おいしい高利回り物件ではありませんでしたが

自分の持ち出しは頭金の50万円と諸経費の30万円ほどで、

キャッシュアウト総額は100万円以下なので、

わりと悪くない投資案件だったのかな?というように思います。

 

 

 

これで、1棟アパート「貴婦人」の購入記を終わりますが

次回は銀行融資の合い見積もりによる

条件交渉手法について書きたいと思います。

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